Onlangs legde een verhuurder mij een casus voor van een huurder die lijdt aan een extreme vorm van verzamelzucht. Zo iemand wordt ook wel Hoarder genoemd, naar de psychische aandoening Hoarding (de angst om iets weg te gooien). Mensen die aan extreme verzamelzucht lijden zijn er natuurlijk altijd al geweest, maar de laatste tijd krijgen zij steeds meer aandacht in de media. Zo draait op RTL4 al enige tijd de serie “Mijn leven in puin” en op FOX-TV de (Amerikaanse) serie “Hoarders”. In elke aflevering gaat het om een of meer ‘interventies’, waarbij een team zich aan de enorme klus zet om de woning van het ‘slachtoffer’ te ruimen.
Casus
De casus die mij werd voorgelegd speelde al een aantal jaren, waarin intensieve bemoeienis van zowel de verhuurder, de gemeente als zorginstanties uiteindelijk geen effect bleken te hebben op de huurder. Hoewel in 2010 al eens drie laadbakvrachtwagens vol afval afkomstig uit en om de kleine woning waren afgevoerd op last van de gemeente, begon het verzamelen gewoon weer van voren af aan. De situatie in en rondom de woning verergerde zelfs. De woning was geen woning meer maar een opslag van allerhande spullen en zelfs afval en voedselresten, tot heuphoogte en hoger. De woonkamer, keuken en badkamer lagen helemaal vol en konden niet meer als zodanig gebruikt worden. In de slaapkamer kon huurder nog net van het bed gebruik maken en hij kookte daar ook zijn eten op een elektrisch kooktoestel. Van de voordeur tot de achterdeur was er slechts een klein paadje begaanbaar, waarvan alleen huurder precies wist hoe het liep. In de woning en in de tuin liepen verder nog 14 kippen, 5 hanen en een kat rond.
Risico’s
Door de extreme hoeveelheid spullen kan de woning van een Hoarder zo rommelig en onoverzichtelijk worden dat vele delen niet bereikbaar zijn. Deze delen van de woning kunnen dan ook niet meer schoongemaakt worden, met als gevolg een vergroot risico op ongedierte en gezondheidsproblemen voor betrokkene en omwonenden. Zo klaagden omwonenden van de huurder uit bovengenoemde casus onder meer over stank en rattenoverlast, waarvan de oorzaak hoogstwaarschijnlijk lag in voedselbronnen in de tuin van huurder.
Daarnaast worden kleine herstellingen niet meer uitgevoerd of kunnen deze niet meer uitgevoerd worden, waardoor (grotere) schades aan de woning kunnen ontstaan. Voorts ontstaat door de grote hoeveelheid spullen een vergroot risico op brandgevaar. Indien in een woning van een Hoarder op enig moment brand ontstaat, kunnen de gevolgen veel ernstiger zijn dan bij een normaal onderhouden woning. Vluchten zal langzamer en met meer risico plaatsvinden, eventueel optreden door de brandweer wordt ernstig belemmerd en de hoeveelheid spullen in de woning zullen bij brand zorgen voor een veel grotere vuurbelasting. De branduitbreiding zal niet alleen sneller maar ook heviger plaatsvinden, hetgeen ook verhoogde risico’s voor woningen in de directe omgeving met zich meebrengt.
Hoarding hoeft overigens niet alleen betrekking te hebben op spullen, maar kan ook betrekking hebben op bijvoorbeeld dieren. Dit speelde ook bij de huurder van de hierboven beschreven casus, die maar liefst 14 kippen en 5 hanen in en rondom de woning had lopen. Deze kippen en hanen zorgden (o.m.) voor veel geluidsoverlast, vaak heel vroeg in de ochtend. Omwonenden raakten daar op den duur helemaal gestrest van. Andere voorbeelden zijn zogenoemde ‘kattenvrouwtjes’, (meestal) vrouwen die veel te veel katten in de woning houden met (o.m.) stankoverlast als gevolg.
Kenmerken Hoarding
Afgezien van de extreme verzamelzucht zijn specifieke kenmerken van Hoarding het slechte beloop, de moeilijke behandelbaarheid, het frequent samengaan met ontwikkelingsstoornissen als autisme en zeer beperkt tot afwezig inzicht. Deze specifieke kenmerken hebben ertoe geleid dat Hoarding sinds kort als aparte categorie binnen de ‘obsessieve-compulsieve stoornissen’ is opgenomen in de zogenaamde “DSM-V” (het handboek voor de classificatie van psychische stoornissen). Dit maakt het extra lastig om tot een (blijvende) oplossing van het probleem te komen.
Aanpak?
Wat nu te doen indien u als verhuurder wordt geconfronteerd met een Hoarder? Ondanks dat van een Hoarder doorgaans weinig tot geen verbetering valt te verwachten – kenmerkend voor een Hoarder is immers dat hij het probleem niet ziet of het bagatelliseert – doet u er als verhuurder verstandig aan om eerst te proberen tot een minnelijke oplossing van het probleem te komen, mede ten behoeve van dossiervorming voor het geval het toch tot een juridische procedure mocht komen. Bijvoorbeeld door afspraken te maken en deze goed schriftelijk vast te leggen. Indien nodig (en waar mogelijk) zou bemiddeld kunnen worden met zorginstanties die ondersteuning kunnen bieden aan de betrokkene, voor zover betrokkene bereid is daaraan mee te werken. Maar wanneer afspraken niet worden nagekomen, eventuele begeleiding geen of te weinig resultaat oplevert en ook sommaties geen effect sorteren, zal een juridische procedure onvermijdelijk kunnen zijn. Voor zover ook belangen van omwonenden in het geding zijn en/of sprake is van een gevaarlijke situatie kunt u als verhuurder bovendien gehouden zijn een juridische procedure te starten. Daarbij is uw dossier van groot belang, en zijn rapporten van bijvoorbeeld de brandweer en de GGD wenselijk.
In een juridische procedure zal een ontruimingsvordering het meest voor de hand liggen. In sommige gevallen kan ook gedacht worden aan een gedragsaanwijzing, maar de kans lijkt klein dat een Hoarder in staat is zijn obsessieve verzamelwoede (blijvend) te beteugelen. De vraag is dan ook of een echte Hoarder wel in staat moet worden geacht zelfstandig te wonen.
Uitspraak voorzieningenrechter
In de hierboven beschreven casus hadden jarenlange bemoeienissen van onder meer de verhuurder niet tot het gehoopte effect geleid, was diens geduld op en was een juridische procedure onvermijdelijk. Inzet van deze procedure was de ontruiming van de woning in kort geding in verband met de overlast voor omwonenden en de gevaarzetting in de woning.
De voorzieningenrechter (van de rechtbank Utrecht) overwoog dat een huurder in beginsel de vrijheid heeft om zelf te bepalen hoe de woning en tuin worden ingericht, maar dat dit anders wordt indien de wijze waarop de huurder de woning gebruikt onaanvaardbare risico’s oplevert voor de huurder zelf en de directe woonomgeving. En van dat laatste was volgende de voorzieningenrechter sprake. Diens kernoverwegingen luidden als volgt: “Uit de overlegde foto’s blijkt dat grote delen van de woning onbruikbaar zijn door de stapels spullen die zich daarin bevinden. Daardoor is de woning niet of nauwelijks schoon te houden. (…) De combinatie van een tuin vol met rommel en loslopend pluimvee bergt een groot risico op ongedierte in zich. Bovendien levert de grote hoeveelheid spullen een gevaarlijke situatie op, omdat de situatie in de woning daardoor oncontroleerbaar en onbeheersbaar is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft huurder daarmee zijn zorgplicht voor de woning geschonden. Daarmee schiet hij tekort in de nakoming van zijn verplichtingen krachtens de huurovereenkomst en gebruikt hij de woning niet zoals het een goed huurder betaamt. (…) Bovendien blijkt uit de stellingen van huurder dat hij het probleem niet in de juiste mate onderkent. Er wordt niet opgeruimd en de overlast wordt ontkend. Verhuurder heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering nu hij als verhuurder zowel het huurgenot aan omwonenden dient te verstrekken als ook een verantwoordelijkheid heeft om de situatie van gevaarzetting te beëindigen.” De 65-jarige huurder werd vervolgens veroordeeld om de woning binnen twee weken te ontruimen.
Daarmee is deze Hoarder nog niet van zijn stoornis af, maar is het probleem van de verhuurder wel verholpen. Indien u te maken heeft met een Hoarder is het zaak om uw dossier op orde te hebben zodat gevaarlijke situaties en overlast zo nodig effectief kunnen worden beëindigd in een juridische procedure.
mr. Paul Roks
Advocaat te Best
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.