Eind maart schreef ik over de huurverhoging in 2020. Daarbij gaf ik al aan, dat het coronavirus verhuurders aanleiding zou kunnen geven zich te beraden op de jaarlijkse huurverhoging. In verband daarmee sta ik in dit stukje nog even stil bij een aantal situaties die zich daarbij kunnen voordoen.
Huurverhoging 2020 – II (ook in tijden van corona)
Overigens heeft de minister zich eerder deze week in de Tweede Kamer uitgelaten omtrent het geheel schrappen van de huurverhoging over 2020. Daartoe zou dan een noodwet door beide kamers moeten worden aangenomen. De minister gaf aan daar niets voor te voelen. Mochten huurders door de corona crisis financieel in de knel komen, dan verdient – aldus de minister – maatwerk de voorkeur.
Huurverhoging en -aanzegging
Voor 2020 bedraagt de maximaal toegestane huurverhoging bij sociale huurwoningen 5,1%. Veel verhuurders kiezen voor een (aanzienlijk) lager percentage. Dat kan, zij het dat de mate van verhoging uiteraard wel van invloed is op de middelen die verhuurders-woningcorporaties beschikbaar hebben voor investeringen. Er zijn ook verhuurders die er voor kiezen de huurverhoging op een later tijdstip te laten ingaan; bijvoorbeeld per 1 oktober 2020. Keuze voor een latere ingangsdatum belet de verhuurder overigens niet om – in 2021 – weer op de reguliere huurverhogingsdatum van 1 juli terug te keren. Uitstel van de huurverhoging zal overigens voor huurders die toch al aanspraak hebben op huurtoeslag nauwelijks voordeel opleveren.
Vanaf datum aanzegging tot aan datum huurverhoging heeft de huurder wettelijk gezien de mogelijkheid om daartegen bezwaar te maken. Daardoor is het wel aan te raden het huurverhogingsvoorstel – in geval de verhuurder pas een verhoging per 1 oktober 2020 voorstelt – dat voorstel niet eerder dan op of omstreeks 20 juli 2020 te versturen, zodat een lange bezwaartermijn wordt voorkomen.
Bij geliberaliseerde huurwoningen gaat de kale huurprijs in de regel per 1 juli omhoog overeenkomstig de in de huurovereenkomst c.q. algemene voorwaarden opgenomen huurprijsindexeringsclausule. Een aanzegging is daartoe veelal niet vereist. Mocht een verhuurder besluiten de huurverhoging voor het sociale huur segment op een later tijdstip (bijvoorbeeld 1 oktober) te laten ingaan, dan kan hij hetzelfde tijdstip ook hanteren voor de huurverhoging van geliberaliseerde woonruimte. De huurprijs van dat type woonruimte gaat dan wel contractueel per 1 juli 2020 omhoog, maar de verhuurder kan besluiten op de verhoging pas aanspraak te maken vanaf 1 oktober 2020.
Huursom
Voor woningcorporaties geldt dat de huursom in 2020 maximaal 2,6% mag stijgen. Een huurverhoging die op een later tijdstip in 2020 ingaat, telt mee voor de huursom 2020. Zou een woningcorporatie ervoor kiezen de huurverhoging pas te laten ingaan per 1 januari 2021 (of later), dan maakt die verhoging onderdeel uit van de huursomstijging 2021. Dat kan risicovol zijn. Op grond van de wet is de huursomstijging in een kalenderjaar gelijk aan het inflatiepercentage over het voorafgaande kalenderjaar. In 2019 bedroeg de inflatie 2,6%, als gevolg waarvan de huursom in 2020 met 2,6% mag stijgen. Gelet op de coronacrisis wordt een aanzienlijk lager inflatiepercentage over 2020 verwacht; in maart 2020 is volgens het CBS de inflatie (op jaarbasis) al teruggelopen tot 1,4%. De kans bestaat dan ook dat over het kalenderjaar 2021 de stijging van de huursom beperkt is. Uitstel van de jaarlijkse huurverhoging naar een datum gelegen in 2021 houdt dan ook het risico in, dat er in 2021 geen ruimte meer is om in dat jaar nog de reguliere verhoging aan te zeggen.
Huurkorting?
Woningcorporaties mogen niet zomaar een korting verlenen op de met een huurder overeengekomen huurprijs. Uitstel van de huurverhoging naar een latere datum is naar mijn mening niet als een ‘een vorm van huurkorting’ te beschouwen. De hogere huur is immers nog niet met de huurder overeengekomen.
Bij vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Pepijn Eymaal of Jos van den Mosselaar.