Het kan de beste overkomen: u vergeet de huurprijsindexatie (tijdig) aan te zeggen of te incasseren. In dit artikel beschrijf ik de gevolgen en juridische aspecten ervan.
Huurverhoging vergeten: wat nu?
Inleiding
De huurprijs van sociale woonruimte kan jaarlijks worden verhoogd hetzij op grond van de wet hetzij op grond van een contractuele bepaling. In een eerdere weblog besprak ik die twee indexatiemethoden.
De huurprijs van geliberaliseerde woonruimte kan worden verhoogd op grond van een contractuele bepaling (of op grond van een redelijk voorstel, waarbij het uitblijven van akkoord van de huurder kan leiden tot geldige opzegging van de huur). Tanja de Groot heeft een en ander uitgebreid behandeld in één van haar weblogs.
Hierna bespreek ik de “vergeten huurverhoging” in het licht van de wettelijke regels over huurverhoging (paragraaf 1) en in het licht van de contractuele indexatieclausule (paragraaf 2).
1. Er is geen (tijdig) voorstel gedaan tot verhoging van de huur van sociale woonruimte
Waar het gaat om sociale woonruimte, waarbij in het contract geen specifieke regeling is opgenomen over de huurverhoging, kan de huurprijs jaarlijks worden verhoogd op basis van een voorstel. De verhuurder dient dat voorstel minstens twee kalendermaanden voor de beoogde ingangsdatum te doen. Er kunnen daarbij allerlei kinken in de kabel komen: het voorstel raakt kwijt in de post, het voorstel blijkt door de huurder niet (tijdig) ontvangen of door een systeemfout zijn enkele adressen vergeten, om maar wat te noemen. In de (sociale) verhuurpraktijk is het gebruikelijk om de huur jaarlijks per 1 juli te verhogen. Er is echter geen wet of regel die dat verplicht: een verhuurder mag tegen elke datum een huurverhoging voorstellen. Kortom, indien het voorstel tot huurverhoging om welke reden dan ook niet bij de huurder is beland, kan de verhuurder eenvoudigweg een nieuw voorstel sturen. De verhuurder dient daarbij wel weer twee kalendermaanden in acht te nemen.
Heeft de huurder het voorstel wel ontvangen, maar niet met een tussenperiode van minstens twee kalendermaanden? Dan is het voorstel wel geldig, maar de (voorgestelde) ingangsdatum van de verhoogde huur wordt dan zodanig verschoven dat er toch twee kalendermaanden vallen tussen het moment waarop de huurder het voorstel ontvangen heeft en de (verschoven) ingangsdatum van de verhoging (zie bijvoorbeeld Rechtbank Rotterdam 19 april 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:3272, r.o. 4.5).
Op grond van artikel 7:250 lid 1 BW mag een huurverhogingsvoorstel maar eens per twaalf maanden worden gedaan. Uitzondering op die hoofdregel is opgenomen in artikel 7:250 lid 3 BW: de opvolgende huurverhoging mag zoveel korter binnen twaalf maanden worden voorgesteld als de voorgaande huur langer is doorgelopen. Deze uitzonderingsbepaling zorgt ervoor dat de verhuurder, indien de huurprijsindexatie laatstelijk later dan 1 juli is ingegaan (bijvoorbeeld vanwege het vergeten of niet tijdig van het sturen van een verhogingsvoorstel) toch weer per 1 juli in het daaropvolgende jaar kan ingaan, zodat de ‘vaste’ indexatiedatum in de bedrijfsvoering kan worden aangehouden.
2. Het huurcontract heeft een indexatieclausule
Als het huurcontract zelf een bepaling bevat die de huurverhoging regelt, geldt die clausule boven de wettelijke regeling. Dat geldt zowel bij geliberaliseerde als bij sociale woonruimte, ook al komt dit bij de laatste categorie in de praktijk niet zo vaak voor (en bij sociale woonruimte geldt altijd het jaarlijks door de minister vastgestelde verhogingspercentage als maximum). Het is afhankelijk van wat partijen precies zijn overeengekomen om te kunnen bepalen wat er gebeurt als de verhuurder de huurder niet informeert over de huurverhoging.
In de praktijk wordt vaak bedongen dat een huurverhoging van een bepaald percentage jaarlijks per 1 juli ingaat. Daarbij is meestal vastgelegd dat een dergelijke verhoging automatisch of van rechtswege heeft te gelden, ook indien vanuit de verhuurder geen actieve mededeling ter zake volgt. In dat geval bestaat er dus geen informatieplicht voor de verhuurder. Wat als de verhuurder in een dergelijk geval vergeet een geïndexeerde huurprijs te incasseren? Voorop staat dat het de verantwoordelijkheid van de huurder is om zijn (contractuele) betalingsverplichtingen na te komen. Als de verhuurder dus later tot de ontdekking komt dat de indexaties niet zijn betaald, kan de verhuurder alsnog betaling daarvan verlangen (tot vijf jaar in het verleden ingevolge art. 3:308 lid 1 BW). Het kan zelfs zo zijn dat de huurder, afhankelijk van wat partijen hebben afgesproken, een boete verbeurt wegens het niet tijdig betalen van de huur.
Op het voorgaande bestaat een uitzondering: de verhuurder kan zijn recht op de geïndexeerde huurprijs hebben verwerkt. Dat betekent kort gezegd dat de huurder door een bepaalde handelswijze er niet meer vanuit hoefde te gaan dat de verhuurder alsnog zou overgaan tot het vorderen van de indexaties. Het gaat dan niet om enkel tijdsverloop, maar om uitzonderlijke omstandigheden waardoor de huurder er niet meer bedacht op hoefde te zijn (alsnog) te worden geconfronteerd met hoge naheffingen. In de praktijk doen die uitzonderlijke omstandigheden zich niet snel voor, zeker niet bij verhuur van bedrijfsruimte (Hof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:836 en Hof Amsterdam 10 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821). Bij verhuur van woonruimte zijn rechters eerder geneigd de huurder toch in bescherming te nemen (Rb. Oost-Brabant 1 maart 2018, zaaknr. 6394080 (niet gepubliceerd); Hof Den Bosch 28 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5234 en Rb. Den Bosch 3 mei 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BW5006).
Samenvatting
Bevat het huurcontract een indexatieclausule, op grond waarvan de huurder automatisch of van rechtswege een huurverhoging moet betalen, ook zonder actieve mededeling van de verhuurder? Dan volstaat het als verhuurder om de huurder een (vormvrije) betalingsherinnering te sturen. Pas indien er uitzonderlijke omstandigheden zijn, kan het recht van de verhuurder op de indexatie zijn vervallen (enkel tijdsverloop is niet voldoende). Bij woonruimte wordt rechtsverwerking sneller aangenomen dan bij bedrijfsruimte.
Past de verhuurder de regels over huurverhoging toe op grond van de wet? Dan moeten er minstens twee kalendermaanden vallen tussen de ontvangst van het voorstel tot huurverhoging en de beoogde ingangsdatum. Heeft de huurder het voorstel wel ontvangen, maar niet op tijd om aan die twee-maanden-eis te voldoen? Dan wordt de (voorgestelde) ingangsdatum verschoven naar het moment waarop wel aan die eis wordt voldaan. Heeft de huurder niets ontvangen of is de huurverhoging vergeten te sturen? Dan volstaat een nieuw voorstel, waarbij wel weer de twee kalendermaanden in acht moeten worden genomen.
De wet bepaalt dat de opvolgende huurverhoging zoveel korter binnen twaalf maanden mag worden voorgesteld als de voorgaande huur langer is doorgelopen. Zo wordt voorkomen dat de huur van één pand in de toekomst altijd ‘achter blijft lopen’ op de overige huurprijzen van het totale bezit.
Huurprijsindexaties kunnen komen met de nodige uitdagingen en procedures bij de Huurcommissie en de rechter. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel of advies willen inwinnen, dan kunt u contact opnemen met Pepijn Eymaal via p.eymaal@vbtm.nl of 088-3358 800.