Uit onderzoek van Finance Ideas (Resultaten Corporatie Survey 2015 kwartaal IV)
http://finance-ideas.nl/category/publicaties/corporatie-survey/ blijkt dat bijna de helft van de in het onderzoek betrokken woningcorporaties nog geen inzicht heeft bij welke intermediaire verhuur een inkomenstoets noodzakelijk is.
Op deze site berichtten wij al eerder over de inkomenstoets bij intermediaire verhuur in het kader van de staatssteunregeling:
/news/item/update_90_toewijzingsnorm_en_passendheidstoets_ook_voor_zorgorganisaties/573.
Van intermediaire verhuur is sprake wanneer een toegelaten instelling sociale woonruimte verhuurt aan (bijvoorbeeld) een zorginstelling en de zorginstelling de woonruimte vervolgens onderverhuurt aan haar cliënten. Ook bij intermediaire verhuur is de inkomenstoets van toepassing en moeten woningcorporaties hierover jaarlijks verantwoording afleggen. Dit geldt overigens niet voor toewijzing aan huurders die een specifieke zorgindicatie hebben[1].
Indien een corporatie een huurovereenkomst heeft met een intermediair die is aangegaan vóór 18 mei 2013 én die huurovereenkomst er de oorzaak van is dat de verantwoording niet juist of volledig is, kan dit de corporatie niet aangerekend worden. Lopende contracten kunnen immers niet zomaar worden opengebroken. Wel rust op de corporatie een inspanningsverplichting om tot sluitende afspraken met de zorgorganisatie te komen over de verantwoording. Vanaf 18 mei 2013 moeten huurcontracten met intermediairs afspraken bevatten omtrent de jaarlijkse verantwoording over de toewijzingen.
Mocht u als corporatie een huurcontract hebben van na 18 mei 2013 waarin geen bepalingen zijn opgenomen omtrent de inkomenstoets, dan is het verstandig om met de zorgorganisatie een aanvulling op de huurovereenkomst overeen te komen. Zoals eerder op deze site aangekondigd
/news/item/update_90_toewijzingsnorm_en_passendheidstoets_ook_voor_zorgorganisaties/573
heeft VBTM Advocaten in samenwerking met het Aedes-Actiz kenniscentrum wonen en zorg in juni 2015 een voorbeeld aanvulling op de huurovereenkomst zorgvastgoed gemaakt, waarin niet alleen de vereisten ten aanzien van de verantwoording van de inkomenseisen bij toewijzing van sociale huurwoningen, maar ook alvast de verantwoording voor de passendheidstoets (die op 1 januari 2016 ingaat) opgenomen. De passendheidstoets houdt in dat aan tenminste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden toegewezen met een huur tot en met de aftoppingsgrens. De passendheidstoets geldt ook voor intermediaire verhuur. In tegenstelling tot de staatsteunregeling bij toewijzing, moet bij huurders die een specifieke zorgindicatie hebben in het kader van de passendheidstoets, wél het inkomen worden getoetst.
Voor huurcontracten van vóór 18 mei 2013 waar sprake is van onderverhuur van sociale woonruimte, hoeft geen aanpassing in de huurovereenkomst te worden opgenomen. Als geen sprake is van onderverhuur maar van intramuraal vastgoed (verblijf van cliënten wordt vergoed via de Wet Langdurige Zorg), gelden de inkomenseisen en de passendheidstoets niet. Uit het oogpunt van verantwoording dient de bestuurder van de zorgorganisatie dan jaarlijks een verklaring te overleggen dat geen verhuringen hebben plaatsgevonden. Echter, in het kader van het scheiden van wonen en zorg kan het wel zijn dat nieuwe cliënten geen verblijfsindicatie meer krijgen, maar moeten gaan huren. De zorgorganisatie zal in dat geval volgens de huurovereenkomst veelal toestemming voor de onderverhuur nodig hebben van de corporatie. Bij het verlenen van toestemming, heeft de corporatie de mogelijkheid om de verantwoording omtrent de inkomenseisen alsnog te regelen. Hiervoor kan het voorbeeld aanhangsel van het kenniscentrum gebruikt worden. De tekst van het voorbeeld aanhangsel en de toelichting hierop kunt u hier (nogmaals) vinden.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Groot.
