Bij de verhuur van woonruimte kunnen parkeerplaatsen worden verhuurd en wel op twee manieren:
1. De parkeerplaats wordt met een aparte overeenkomst separaat verhuurd, dus los van de huur van woonruimte;
2. Onderdeel van de woonruimte is de parkeerplaats als ‘onroerende aanhorigheid’:
a. Omdat de parkeerplaats een (technisch verknocht) bestanddeel is van de woonruimte;
b. Omdat de parkeerplaats die geen bestanddeel is van de woonruimte ‘krachtens overeenkomst’ onroerend aanhorig is.
Is de parkeerplaats apart van de woonruimte verhuurd? Dan geldt geen prijsregulering en dan is de prijs eenvoudigweg wat partijen zijn overeengekomen.
Als de parkeerplaats wel onderdeel is van de woonruimte kan daarvoor geen aparte huurprijs worden gevraagd. De maximaal redelijke kale huurprijs wordt dan bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, waarmee ook punten kunnen worden toegekend voor de aanwezigheid van de parkeerplaats.
In een recente uitspraak van de Groningse kantonrechter (4 juni 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4379) is geoordeeld dat een parkeerplaats die twee kilometer bij de woning vandaan ligt, onderdeel is van huur van woonruimte (juridisch: ‘als onroerende aanhorigheid krachtens overeenkomst’). Vervolgens kent de rechter echter geen woningwaarderingspunten toe voor de parkeerplaats, omdat die niet ‘onroerend aanhorig’ zou zijn omdat die parkeerplaats twee kilometer verderop ligt. Dat is hinken op twee gedachten en dat is niet juist. De uitspraak zal ik hierna bespreken, met mijn bedenkingen daarbij.
Tip: lees ook het artikel van Michael van den Oord, ‘Huurwoning en parkeerplaats geoorloofd: geen “niet redelijk voordeel"'.
Definitie ‘woonruimte’ en bedoeling van partijen
In de wet is bepaald dat de verhuurder voor de woonruimte een kale huurprijs in rekening mag brengen. Deze kale huurprijs is gemaximeerd door het woningwaarderingsstelsel (tenzij sprake is van geliberaliseerde verhuur). De wet definieert ‘woonruimte’ als volgt (art. 7:233 BW): een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als (…) woning is verhuurd (…), alsmede de onroerende aanhorigheden.
Onroerend aanhorig zijn hoe dan ook de bestanddelen die behoren tot de woonruimte of, anders gezegd, zaken die technisch verknocht zijn aan de woonruimte, zoals een aangebouwde carport.
Daarnaast kan een voorziening ‘krachtens de huurovereenkomst’ onroerend aanhorig zijn, zoals bijvoorbeeld een parkeerplaats (die op zichzelf geen verknocht bestanddeel is van de woning).
In de hier besproken zaak ligt de parkeerplaats twee kilometer bij de woning vandaan. Dat deze parkeerplaats dus geen technisch verknocht bestanddeel van de woning is, staat vast. Of die parkeerplaats dan wel onderdeel is van de gehuurde woonruimte krachtens de overeenkomst hangt af van wat partijen zijn overeengekomen en wat de bedoeling van partijen is geweest. De kantonrechter gaat die bedoeling van partijen na en overweegt het volgende (r.o. 10, nadruk PE):
Het geheel van voornoemde omstandigheden leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Weliswaar zijn er twee documenten opgesteld, maar in het licht van het voorgaande moet de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats naar het oordeel van de kantonrechter worden gezien als een nadere uitwerking van de “hoofdhuurovereenkomst”, de “Huurovereenkomst woonruimte”.
Kortom, in dit geval is de parkeerplaats onderdeel van de huur van woonruimte (ondanks het gegeven dat er twee aparte documenten zijn getekend). De kantonrechter vindt het blijkbaar acceptabel dat een parkeerplaats die twee kilometer verderop ligt heeft te gelden als onroerende aanhorigheid krachtens de huurovereenkomst. Wellicht dat daar in een grote stad, waarbij de woning midden in het centrum ligt, iets voor valt te zeggen. Twee kilometer loopt men gemiddeld in twintig minuten, terwijl parkeren in een druk centrum (zo al mogelijk) vaak lastig is. Daarbij moet men zoeken naar een parkeerplaats en vanaf daar naar de bestemming lopen, wat ook rustig twintig minuten kan duren. Uit de uitspraak blijkt niet waar het gehuurde ligt, dus daar valt verder weinig over te zeggen.
Hoe dient de woonruimte met parkeerplaats te worden gewaardeerd?
Nadat de kantonrechter heeft geconcludeerd dat de parkeerplaats, ook al ligt die twee kilometer verderop, onderdeel is van de woonruimte (als onroerende aanhorigheid krachtens overeenkomst), komt de vraag aan bod welke prijs daarbij hoort. De wet bepaalt immers dat voor het gebruik van de woonruimte een huurprijs in rekening mag worden gebracht (art. 7:237 lid 2 BW). Die huurprijs wordt gemaximeerd door het woningwaarderingsstelsel (tenzij sprake is van liberalisatie). Bij zelfstandige woonruimte kan een parkeervoorziening, waarvan de huurder exclusief gebruik heeft, op twee manieren worden gewaardeerd:
1. Als ‘overige ruimte’ door de oppervlakte te meten en die met 0,75 te vermenigvuldigen (dan moet de parkeerplaats wel overdekt zijn, het moet dus bijvoorbeeld een garagebox of parkeergarage zijn);
2. Als ‘privé-buitenruimte’ (tot 25 m²: 2 punten).
Het gaat in deze zaak, waarbij de parkeerplaats twee kilometer verderop ligt, niet om een ‘overige ruimte’. Maar het gaat wél om een ‘privé-buitenruimte’, omdat de huurder het exclusieve gebruik van de parkeerplaats heeft. Waardering met 2 punten ligt dus voor de hand. Maar wat oordeelt de rechter (r.o. 15)?
(…) op grond van het Beleidsboek [van de Huurcommissie, toev. PE] vindt waardering alleen plaats als de parkeergelegenheid binnen het woongebouw ligt of tot de onroerende aanhorigheden behoort. [eiser] heeft echter onweersproken gesteld dat de parkeerplaats ligt op een afstand van ruim twee kilometer vanaf de door hem gehuurde woning. In het kader van het puntenwaarderingssysteem kunnen daarom hoe dan ook geen punten voor de parkeerplaats worden toegekend.
Hier hinkt de rechter dus op twee gedachten. Volgens de rechter kunnen in het kader van de woningwaardering geen punten worden toegekend, omdat de parkeerplaats geen onroerende aanhorigheid is, omdat die twee kilometer verderop ligt. Maar dat rijmt niet met de eerdere conclusie van de rechter dat de bedoeling van partijen was de huur van “woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats” (zoals hiervoor geciteerd). Gelet op het dwingendrechtelijke artikel 7:233 BW kan de parkeerplaats dan enkel onroerende aanhorigheid krachtens overeenkomst zijn, omdat de parkeerplaats in elk geval geen technisch bestanddeel is van de woonruimte.
Kortom, waardering had hier wel gemoeten, omdat de parkeerplaats krachtens huurovereenkomst onroerend aanhorig is volgens de rechter. Waardering met 2 punten (ongeveer € 10,- per maand) als ‘prive-buitenruimte’ (tot 25 m²) lag hier voor de hand. Overigens: indien de woning verder geen privé-buitenruimte zou hebben naast de parkeerplaats, had zelfs een aftrek van 5 punten moeten volgen, waardoor het netto verschil van het wel of niet waarderen van de parkeerplaats in deze zaak op 7 punten uit zou kunnen komen: dat is ongeveer € 35,- per maand. Dat is nog altijd een stuk minder dan de in eerste instantie tussen partijen afgesproken € 142,94 per maand. Dat is simpelweg het gevolg van het feit dat geen sprake is van een separate verhuur van de parkeerplaats, maar van een parkeerplaats die onderdeel is van de woonruimte, waardoor de prijsregulering van toepassing is via het woningwaarderingsstelsel.
Conclusie
Het waarderen van woningen en het vormgeven van de juridische structuur bij verhuur van woonruimte is een vak apart. Goed advies van tevoren kan voorkomen dat de verhuurder met lege handen achterblijft – zoals in de besproken casus leidend tot de uitspraak van 4 juni 2019.
Voor vragen naar aanleiding van deze weblog kunt u contact opnemen met Pepijn Eymaal (p.eymaal@vbtm.nl of 088-3358 800).
