Deze zomermaand is een heel geschikt moment om weer eens een overzicht te maken van de rechtspraak over tijdelijke huurovereenkomsten op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt (WDH). In mijn weblogs van 14 december 2017, 13 augustus 2018 en 20 december 2018 heb ik de rechtspraak besproken vanaf invoering van de wet per 1 juli 2016 tot en met eind 2018. Ook in 2019 zijn er weer een paar hele interessante vonnissen gepubliceerd. Die behandel ik hieronder, samen met een vonnis uit 2017 dat ik nog niet eerder had ontdekt. Maar eerst vat ik even samen wat de belangrijkste vraagstukken tot nu toe zijn en hoe de rechtspraak met die vraagstukken omgaat.
Tijdelijke huurovereenkomsten Wet Doorstroming Huurmarkt: een overzicht van de rechtspraak (deel 4)
Stand van zaken in de rechtspraak 3,5 jaar naar invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt
Een te vroege of te late kennisgeving
Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de WDH van rechtswege bij het einde van de bepaalde tijd, onder de voorwaarde dat de verhuurder tussen de één en drie maanden voordat die bepaalde tijd verstrijkt een zogenaamde schriftelijke kennisgeving heeft gedaan. Een schriftelijke kennisgeving is geen opzegging maar een brief waarin de verhuurder aan de huurder nog even bevestigt dat de huurovereenkomst op de bepaalde datum tot een einde komt. Uit de rechtspraak blijkt dat deze schriftelijke kennisgeving bij voorkeur met een aangetekende brief moet worden gedaan, maar ook kennisgevingen per e-mail of zelfs WhatsApp worden soms goedgekeurd mits de verhuurder kan bewijzen dat deze e-mail of WhatsApp de huurder daadwerkelijk heeft bereikt.
Veel vonnissen gaan over de vraag of de huurovereenkomst ook van rechtswege eindigt op de afgesproken einddatum als de verhuurder de verplichte schriftelijke kennisgeving te vroeg – dus vóór drie maanden voor het einde – of te laat – na één maand voor het einde – heeft gedaan. Rechters blijken onverbiddelijk als het gaat om een te late schriftelijke kennisgeving. Zelfs in een kwestie waarbij de schriftelijke kennisgeving één dag te laat werd gedaan, oordeelde de rechter al dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd.1 Bij een te vroege schriftelijke kennisgeving is de rechtspraak niet eenduidig. Een te vroege schriftelijke kennisgeving hoeft niet altijd fataal te zijn. In twee vonnissen oordeelde de kantonrechter dat de huurovereenkomst ondanks een te vroege schriftelijke kennisgeving toch van rechtswege eindigde op de afgesproken einddatum.2 Volgens deze kantonrechters was een beroep van de huurder op een te vroege kennisgeving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar omdat de huurder niet in zijn belang was geschaad door de te vroege kennisgeving. Maar over dit vraagstuk is het laatste woord nog niet gezegd, zo blijkt uit het meest recente gepubliceerde vonnis over dit onderwerp (Rechtbank Noord-Nederland d.d. 19 december 2018). Dat vonnis zal ik hieronder bespreken.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt of huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur
Dit is het vraagstuk dat de gemoederen nog het meest bezig houdt. In mijn eerdere overzichten heb ik drie vonnissen over dit onderwerp behandeld (Rechtbank Midden-Nederland d.d. 20 juni 2018,3 Rechtbank Midden-Nederland d.d. 1 augustus 2018,4 Rechtbank Noord-Nederland d.d. 19 december 2017 5) en daar komen er in dit overzicht nog eens drie bij. Het is complexe materie omdat voor de invoering van de WDH een echte huurovereenkomst voor bepaalde tijd (dus zonder huurbescherming voor de huurder) juridisch niet mogelijk was, maar in de praktijk wel werd gesloten, waarbij het dan veelal – vooral in de commerciële verhuur – de bedoeling was dat de huurovereenkomst door beide partijen niet voor het verstrijken van die bepaalde tijd kon worden opgezegd. Het ging dan dus in feite om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Sinds de invoering van de WDH is het wel mogelijk om echte huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten – waarbij overigens een tussentijdse opzegmogelijkheid van de huurder niet kan worden uitgesloten – en het lijkt daarnaast ook nog altijd mogelijk om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten met een minimumduur. De Minister heeft namelijk in een schriftelijk antwoord op vragen vanuit de Tweede Kamer aangegeven dat de wetgever met de invoering daarvan niet bedoeld heeft om bestaande mogelijkheden te doorkruisen maar juist om die mogelijkheden uit te breiden.
Dit zou geen problemen opleveren als de inhoud van huurovereenkomsten altijd volstrekt duidelijk was, maar dat is niet het geval. De praktijk blijkt weerbarstig en huurovereenkomsten zijn vaak erg onduidelijk en soms zelfs tegenstrijdig op dit punt. Vandaar dat de vraag (tijdelijke of voor onbepaalde tijd met een minimumduur?) regelmatig aan rechters wordt voorgelegd. Ook in dit overzicht behandel ik weer drie nieuwe vonnissen. Uit alle vonnissen tot nu toe valt – gelukkig – een aantal uitgangspunten te halen die houvast bieden. Daarover hieronder meer.
Vonnissen Wet Doorstroming Huurmarkt 2019
Een te vroege kennisgeving
Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden d.d. 19 december 2018 6
Een woningcorporatie heeft samen met een zorginstelling en een huurder een driepartijen huurovereenkomst gesloten voor de duur van twaalf maanden. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de begeleidingsovereenkomst met de zorginstelling onlosmakelijk deel uitmaakt van de huurovereenkomst en dat de huurder verplicht is om aan die begeleiding zijn medewerking te verlenen. Omdat de huurder de begeleiding nooit afneemt, overlast veroorzaakt en bovendien een raam van de woning vernielt, stuurt de verhuurder op 4 juli 2018 een brief aan de huurder om hem eraan te herinneren dat de tijdelijke huurovereenkomst afloopt op 13 oktober 2018. De huurder weigert te vertrekken en de verhuurder vordert in kort geding ontruiming van de woning met als primaire grondslag dat het ging om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de WDH die door de schriftelijke kennisgeving op 13 oktober van rechtswege is geëindigd en als subsidiaire grondslag dat de huurder tekort komt in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst hetgeen ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
De rechter oordeelt dat er weliswaar een schriftelijke kennisgeving is verstuurd zoals de wet vereist, maar negen dagen te vroeg. Volgens de kantonrechter is daarmee dus niet voldaan aan artikel 7:271 lid 1 BW zodat de huurovereenkomst vanaf 13 oktober 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd. De verhuurder beroept zich nog op de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en stelt dat de huurder door de te vroege kennisgeving niet in zijn belangen is geschaad. De kantonrechter gaat daar niet in mee. De kantonrechter oordeelt dat het inderdaad moeilijk is voor te stellen dat het belang van de huurder is geschaad door de negen dagen te vroege kennisgeving, maar ‘’kennelijk heeft de wetgever een (niet nader omschreven) bedoeling gehad bij het bepalen van de periode waarin de aanzegging dient te geschieden. De wettekst laat immers wat betreft die termijn aan duidelijkheid niets te wensen over en is voorts ook nog van relatief recente datum, namelijk 1 juli 2016.’’ Volgens de kantonrechter is het om deze reden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Voor de verhuurder loopt deze procedure uiteindelijk toch nog goed af omdat de rechter de vordering tot ontruiming op de subsidiaire grondslag (tekortkoming wegens overlast en niet-nakoming van de begeleidingsovereenkomst) wel toewijst. De huurder moet de woning dus alsnog verlaten.
Deze rechter kiest voor een hele strikte toepassing van de wet. Hierdoor lijkt de juridische coulance voor een te vroege kennisgeving, die er na twee eerdere vonnissen even leek te zijn, toch weer van de baan. Ik maak hierbij wel de nuance maak dat het natuurlijk nog maar gaat om één kantonrechter en er bovendien in hoger beroep nog niet over dit vraagstuk is geoordeeld. Persoonlijk vind ik dat voor een strikte toepassing van de wet toch wel wat te zeggen valt. Hoewel het wettelijk gevolg van een te vroege kennisgeving (verlenging voor onbepaalde tijd) soms onrechtvaardig aanvoelt, heeft de praktijk baat bij duidelijkheid; er bestaat rondom tijdelijke huurovereenkomsten al onduidelijkheid genoeg, zoals hieronder nog zal blijken.
Een reeks tijdelijke huurovereenkomsten
Rechtbank Overijssel, locatie Enschede, d.d. 8 januari 2019 7
Een particuliere verhuurder en een huurder zijn een huurovereenkomst met elkaar aangegaan voor de duur van één jaar. Daarna hebben zij deze huurovereenkomst verlengd met nogmaals één jaar. De eerste huurovereenkomst is aangegaan vóór de invoering van de WDH en de tweede huurovereenkomst daarna. De verhuurder heeft tijdig een schriftelijke kennisgeving gedaan (via WhatsApp), maar de huurder weigert te vertrekken. De kantonrechter oordeelt dat de eerste huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd net als de tweede huurovereenkomst. Deze tweede tijdelijke huurovereenkomst is volgens de kantonrechter rechtsgeldig geëindigd door de op grond van artikel 7:271 lid 1 BW vereiste schriftelijke kennisgeving (in dit geval per WhatsApp).
Dit is een merkwaardig en slordig vonnis. In de eerste plaats geeft de kantonrechter geen onderbouwing voor het oordeel dat de eerste tijdelijke huurovereenkomst rechtsgeldig tot een einde is gekomen. De eerste tijdelijke huurovereenkomst is van vóór invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt, wat betekent dat die tijdelijke huurovereenkomst niet enkel door het verstrijken van de tijd tot een einde komt. De huurder had op dat moment gewoon huurbescherming en heeft daar – waarschijnlijk zonder het te weten – afstand van gedaan door een tweede tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, dit keer wel onder de werking van de WDH. In een min of meer gelijke situatie heeft de Rechtbank Overijssel (locatie Almelo) in een vonnis van 5 december 2017 8 geoordeeld dat de tweede tijdelijke huurovereenkomst feitelijk een voortzetting is van de eerste zodat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Volgens deze kantonrechter was de handelwijze van de verhuurder niet te verenigen met de bedoeling van de wetgever bij de WDH nu uit de wetsgeschiedenis volgt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft en de wetgever heeft willen voorkomen dat de huurder wordt geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten voor dezelfde woning.
Tijdelijke huurovereenkomst WDH of onbepaalde tijd met minimumduur?
De volgende drie vonnissen gaan over de volgende vraag: is er sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd conform de WDH of is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. In het eerste geval heeft de huurder geen huurbescherming, in het tweede geval wel, maar mag de huurder gedurende de minimumperiode niet opzeggen. Zoals ik eerder in deze weblog al schreef, is dit een onderwerp dat de praktijk nogal bezig houdt, met name doordat de letterlijke tekst van huurovereenkomsten lang niet altijd duidelijk is.
Rechtbank Limburg, locatie Roermond, d.d. 22 november 2017 9 en Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, d.d. 30 januari 2019 10
In de kwestie bij de Rechtbank Limburg ging het om een huurovereenkomst voor 6 maanden, waarbij bovendien in de huurovereenkomst nadrukkelijk was opgenomen dat de overeenkomst na verloop van die 6 maanden in overleg kon worden verlengd. In de zaak die diende bij de Rechtbank Midden-Nederland ging het om een huurovereenkomst van ongeveer 10 maanden, waarin expliciet was opgenomen dat opzegging gedurende die periode niet mogelijk was en dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de einddatum in goed overleg met huurder en verhuurder elke keer voor één jaar werd voortgezet.
Hoewel de feiten in beide zaken vrijwel identiek waren, staan de vonnissen lijnrecht tegenover elkaar. De kantonrechter te Roermond oordeelde dat er sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ondanks het feit dat partijen de mogelijkheid van verlenging blijkens de bepalingen van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Volgens deze kantonrechter betekent dat niet dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimumduur) omdat ook de wet in artikel 7:271 lid 1 BW ervan uitgaat dat een overeenkomst voor bepaalde tijd kan worden voortgezet en dan overgaat in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De kantonrechter in Utrecht gaf een heel ander oordeel. Volgens deze kantonrechter was er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur:
“Door de in de huurovereenkomst opgenomen verlenging strekt de duur van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zich dan ook over een langere periode uit. Dat volgt overigens ook al uit hoe de verlenging in de huurovereenkomst is geformuleerd:: “Na het verstrijken van de einddatum wordt deze overeenkomst voortgezet. De vermelding dat de voortzetting van de overeenkomst in “goed overleg” plaatsvindt doet daar niet aan af.”
De omstandigheid dat er in de huurovereenkomst werd gesproken over een verlenging, was voor deze kantonrechter bepalend om te oordelen dat er sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde met een minimumduur. Dat de verlenging “in goed overleg” plaatsvond deed daar voor de kantonrechter niet aan af.
Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, d.d. 17 april 2019 11
In het laatste vonnis dat ik behandel, ging het om een huurovereenkomst voor een duidelijke bepaalde tijd (8 maanden), maar waarbij partijen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben gewhatsappt en gemaild over de mogelijkheid van verlenging met steeds een jaar. Volgens deze Utrechtse kantonrechter ging het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Volgens de kantonrechter is de letterlijke tekst van de huurovereenkomst op dit punt duidelijk. Dat er in de huurovereenkomst niet wordt verwezen naar de WDH is hierbij volgens de kantonrechter niet relevant. Wel van belang is dat het recht van de huurder om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen niet wordt beperkt. Ook dat duidt op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat een huurder op grond van artikel 7:271 lid 1 jo lid 5 BW een tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds mag opzeggen. Daarvan mag niet worden afgeweken. Verder betekent het feit dat de verhuurder en de huurder via WhatsApp – en e-mailcorrespondentie – voor en bij de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben gesproken over de mogelijkheid van verlenging, niet dat die mogelijkheid ook is overeengekomen: “Het valt niet in te zien waarom het feit dat partijen over een dergelijke verlenging spreken al maakt dat de huurovereenkomst van het begin af aan heeft te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (zie ook Rechtbank Limburg 22 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:11286)”.
Uit het feit dat deze Utrechtse kantonrechter verwijst naar het ook door mij behandelde vonnis van de Rechtbank Limburg van 22 november 2017, zou zelfs afgeleid kunnen worden dat volgens deze kantonrechter ook indien in de huurovereenkomst zelf de mogelijkheid van verlenging is opgenomen, dat niet automatisch betekent dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur.
Hoewel de rechtspraak over dit vraagstuk dus niet eenduidig is, valt er een aantal criteria te destilleren die mogelijk houvast bieden bij het beantwoorden van de vraag “tijdelijk of onbepaalde tijd met minimumduur?”. Wat zijn de exacte bewoordingen van de huurovereenkomst betreffende de duur daarvan? Wordt er enkel een bepaalde afgebakende periode genoemd of wordt er ook een mogelijkheid van verlenging genoemd? Als er enkel een bepaalde tijd wordt genoemd, is er eerder sprake van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de WDH. De eventuele omstandigheid dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst wel is gesproken of gecorrespondeerd over de mogelijkheid van verlenging, lijkt daar niet aan af te doen. Als er in de huurovereenkomst wel uitdrukkelijk wordt gesproken over de mogelijkheid van verlenging (eventueel “in goed overleg”), dan is de uitkomst ongewis. De rechtspraak is op dat punt dus verdeeld. Uit alle tot nu toe gepubliceerde vonnissen blijkt trouwens wel dat een contractueel verbod voor de huurder om tussentijds op te zeggen een belangrijke contra-indicatie is voor het aannemen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op grond van de WDH. Bij een huurovereenkomst op grond van de WDH mag de huurder namelijk te allen tijde tussentijds opzeggen op grond van de wet.
Conclusie
Ik stel vast dat er nog altijd veel onduidelijkheid bestaat over tijdelijke huurovereenkomsten. Waar ik in mijn eerdere weblogs concludeerde dat een te vroege schriftelijke kennisgeving niet altijd fataal hoeft te zijn, durf ik dat nu niet meer zo te beweren. De kantonrechter te Leeuwarden heeft in het vonnis van 19 december 2018 de deur die op een kier stond, dichtgeslagen.
Ook mijn eerdere conclusie dat bij tijdelijke huurovereenkomsten waarbij tevens een optie tot verlenging is opgenomen, de kans groot is dat een kantonrechter zo’n huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur (in plaats van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd conform WDH) zou ik nu niet durven te herhalen. Uit de door mij in deze weblog behandelde vonnissen blijkt dat daar ook heel anders over geoordeeld kan worden.
Een conclusie die ik wel durf te herhalen is mijn advies aan verhuurders die een tijdelijke huurovereenkomst beogen, om in de huurovereenkomst zo duidelijk mogelijk te zijn. Noem dus enkel een begindatum en een einddatum en vermijd iedere verwijzing naar een mogelijke verlenging of een optie daar op. En sluit de tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder niet uit. Zorg er verder voor dat de schriftelijke kennisgeving (het liefst per aangetekende post) niet te vroeg en niet te laat (dus tussen de één en drie maanden voor de einddatum) wordt verstuurd.
Dit was het weer voor nu. Aan het einde van dit jaar beloof ik een nieuw overzicht van de rechtspraak.
Als u vragen heeft over tijdelijke contracten of als u hulp nodig heeft bij het opstellen van een tijdelijk contract of het aanpassen van een model, dan kunt u contact met mij opnemen via tel. 088-3358800 of per e-mail: g.geurts@vbtm.nl.
_______________________________________________________________
2 ECLI:NL:RBZWB:2018:332; ECLI:NL:RBMNE:2018:59577
7 ECLI:NL:RBOVE:2019:31