In het coalitieakkoord ‘Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst’ spraken de regeringspartijen af dat zittende corporatiehuurders van grondgebonden woningen onder voorwaarden de kans moeten krijgen hun woning te kopen. In de Nationale prestatieafspraken (NPA) tussen Aedes, de Woonbond, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is dit wat concreter gemaakt. Afgesproken werd dat Aedes een leidraad zou ontwikkelen voor verkoop van corporatiewoningen, vooral aan huurders, mede met het oog op doorstroming. Daarnaast zou er in regelgeving moeten worden vastgelegd dat corporaties (grondgebonden) woningen eerst aan huurders zouden moeten aanbieden. De leidraad verkoop van Aedes werd in april 2023 gepubliceerd en ziet vooral op de beleidsmatige en financiële aspecten. De in de NPA bedoelde regelgeving, in de vorm van aanpassingen in het BTIV, werd op 19 juni jl. door minister De Jonge voorgelegd aan beide Kamers. Deze voorgestelde wijzigingen zien op een aanpassing van de verkoopregels en op een wijziging ten aanzien van het aanhouden van grondposities. De bedoeling is dat deze wijzigingen per 1 januari 2024 in gaan.
Verkoopregels en aanhouden van grondposities: wijzigingen op komst
Verkoop woningen: in meer gevallen eerst aanbieden aan huurders
Op grond van art. 27 Woningwet hebben woningcorporaties voorafgaande goedekeuring nodig voor het verkopen van onroerende zaken. Dit toestemmingsvereiste wordt uitgewerkt in art. 22 – 27 BTIV. Hierbij bevat art. 22 BTIV overigens enkele belangrijke uitzonderingen waar toestemming niet vereist is. In die regels wordt onderscheid gemaakt aan de hand van het te verkopen object. Zo bevat art. 23 BTIV voorwaarden die gelden bij verkoop van blijvend gereguleerde deab-woongelegenheden of -complexen, terwijl art. 23a BTIV deels andersluidende voorwaarden geeft voor de verkoop van potentieel te liberaliseren daeb-woongelegenheden of -complexen.
In de verkoopvoorwaarden voor blijvend gereguleerde daeb-woongelegenheden is ook nu al een aanbiedingsvolgorde opgenomen (art. 23 lid 2 BTIV). Op dit moment is het zo dat wanneer een woningcorporatie een verhuurde zelfstandige woning wil verkopen, deze eerst gedurende ten minste vier weken te koop moet worden aangeboden tegen ten hoogste de getaxeerde marktwaarde van die woning. Dit blijft zo in het voorstel, maar de verplichting om bij verkoop woningen aan te bieden aan huurders wordt uitgebreid naar niet-verhuurde (dus leegstaande) eengezinswoningen (art. 23 lid 2 sub b BTIV nieuw), en gaat ook gelden voor potentieel te liberaliseren deab-woongelegenheden (art. 23a lid 2 sub a en b nieuw). Bij leegstaande woningen geldt per definitie dat de woning niet aan de zittende huurder kan worden aangeboden; de woning moet dan worden aangeboden aan huurders van DAEB-woongelegenheden van woningcorporaties in tenminste de gemeente waarin de woning gelegen is. Hierbij geldt wel dat deze koper de intentie zal moeten hebben om zelf in de woning te gaan wonen. Eén van de doelen van de regeling is immers doorstroming; de eis is dus dat de DAEB-huurder die een woning wil kopen zijn huurovereenkomst opzegt. Zo laat hij een sociale huurwoning achter en wordt doorstroming bevorderd. De regeling schrijft niet voor hoe een woningcorporatie te koop staande huurwoningen moet aanbieden aan huurders van daeb-woongelegenheden. Dat kan via een woonruimteverdeelsysteem, maar ook op andere wijze. Zolang de doelgroep maar bereikt wordt.
Per saldo zal dus het volgende gelden:
- Verhuurde blijvend gereguleerde woningen die de corporatie wil verkopen moeten, net als nu het geval is, eerst worden aangeboden aan de zittende huurder.
- Onverhuurde blijvend gereguleerde eengezinswoningen moeten worden aangebonden aan tenminste alle huurders van sociale (DAEB-)huurwoningen in de gemeente, van alle woningcorporaties die in die gemeente actief zijn.
- Verhuurde potentieel te liberaliseren eengezinswoningen moeten aan de zittende huurder worden aangeboden.
- Onverhuurde potentieel te liberaliseren eengezinswoningen moeten worden aangeboden aan tenminste alle huurders van sociale (DAEB-)huurwoningen in de gemeente, van alle woningcorporaties die in die gemeente actief zijn.
Let op 1: het gaat hier niet om een kooprecht voor huurders of verkoopplicht voor woningcorporaties. Deze regels gelden slechts indien de woningcorporatie kiest voor verkoop.
Let op 2: woningen in de niet-daeb tak zijn van deze aanbiedingsplicht dus uitgezonderd.
Let op 3: het is mogelijk om in bijzondere gevallen van deze aanbiedingsvolgorde af te wijken. Dit zal gemotiveerd moeten worden waarbij de beleidsregels van de Aw van belang zijn.
Aanhouden grondposities
In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat de minister zou gaan onderzoeken of de termijn van vijf jaar, waarbinnen grondpositief binnen de DAEB-tak mogen blijven, herijkt zou moeten worden. Dit onderzoek heeft opgeleverd dat deze termijn als te knellend wordt ervaren. De minister stelt voor deze termijn op te rekken naar 10 jaar.
Let wel: het gaat hier om een voorgestelde wijziging van art. 66 lid 1 sub e BTIV. Dit artikel bepaalt in het kader van de scheiding tussen de daeb-tak en de niet-daeb-tak wat tot de daeb-tak wordt gerekend. Nu nog behoort onbebouwde grond die een woonbestemming heeft tot de daeb-tak indien de woningcorporatie binnen vijf jaar na aankoop van de grond aanvangt met de woningbouw (die dan weer 90% daeb dient te zijn). Ook onder de huidige regels kan een woningcorporatie een grondpositie langer aanhouden dan vijf jaar na aankoop. De consequentie daarvan is echter dat het moet worden overgeheveld naar de niet-daeb-tak. Met de voorgestelde wijziging van art. 66 BTIV verandert die termijn dus in 10 jaar.
De toelichting benadrukt dat het voor woningcorporaties niet mogelijk is om in de daeb-tak gronden te verwerven waarop geen woonbestemming rust. Zoals de toelichting erkent is hierop de nodige kritiek, omdat woningcorporaties hierdoor op een achterstand staan ten opzichte van andere partijen, en veel posities al vergeven zijn op het moment dat de woonbestemming gevestigd wordt. Toch is die kritiek geen reden om nu deze voorwaarde aan te passen. De minister geeft aan beducht te zijn voor het weglekken van maatschappelijk vermogen door speculatieve grondaankopen. Wel kondigt de minister aan onderzoek te gaan doen, om te bezien of en hoe wijziging op dit punt wenselijk is.
Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u altijd contact opnemen met Rogier Goeman.