Vanaf de jaren vijftig tot begin jaren tachtig werd asbest, zowel hechtgebonden als niet hechtgebonden, veel gebruikt bij de bouw van woningen. Dit betekent dat in een groot gedeelte van het woningbezit van corporaties asbest aanwezig is. Vanaf de jaren tachtig werd steeds meer bekend dat asbest problemen op kan leveren voor de volksgezondheid. Inmiddels staat vast dat blootsteling aan asbest kan leiden tot asbestose en kanker aan het longvlies en/of het buikvlies. Het is niet onwaarschijnlijk dat huurders van woningen die asbest bevatten, worden blootgesteld aan asbestvezels door bijvoorbeeld het boren van gaten in muren of het zelf klussen in de woning. Deze huurders kunnen uiteindelijk ziek worden als gevolg van de blootstelling aan asbest. Kan de verhuurder voor de (gezondheids)schade die een huurder wellicht lijdt, aansprakelijk worden gehouden? Deze vraag zal hieronder worden beantwoord.
Niet hechtgebonden asbest
Niet hechtgebonden asbest kan gevaarlijk zijn voor de gezondheid omdat de vezels van niet hechtgebonden asbest gemakkelijk vrij kunnen komen. Een voorbeeld van niet hechtgebonden asbest is spuitasbest, dat vóór 1978 regelmatig werd gebruikt als isolatiemateriaal. Omdat niet hechtgebonden asbest gevaarlijk is voor de volksgezondheid, belemmert dit het normale gebruik van het gehuurde. Dit betekent dat de aanwezigheid van niet hechtgebonden asbest een gebrek van het gehuurde oplevert dat de verhuurder moet herstellen. Zodra de verhuurder weet dat er in een woning niet hechtgebonden asbest aanwezig is, zal hij dat dan ook moeten verwijderen. Doet hij dat niet, dan is de verhuurder in principe aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt als gevolg van het aanwezige asbest.
Hechtgebonden asbest
Hechtgebonden asbest levert geen gevaar op voor de volksgezondheid, ten minste, zolang het niet beschadigd raakt. Hechtgebonden asbest komt voor in bijvoorbeeld golfplaten, vinyltegels, regresbuizen, muurbeplating etc. Uit de rechtspraak blijkt dat de enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest in het gehuurde in beginsel geen gebrek aan het gehuurde oplevert. Het hechtgebonden asbest levert immers, zolang het niet wordt beschadigd, geen gevaar op voor de gezondheid en dus ook geen verstoring van het woongenot van de huurder.
Hoewel de enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest dus geen gebrek oplevert, kan de verhuurder toch aansprakelijk zijn voor (gezondheids)schade van de huurder, als de verhuurder bekend was met de aanwezigheid daarvan én het asbest zich bevindt op een plek waar beschadiging groot is, bijvoorbeeld in een vensterbank of in muurplaten waarin geboord kan worden. De verhuurder is in dat geval in principe gehouden om maatregelen te nemen. Deze maatregelen kunnen, afhankelijk van de ernst van de situatie, bijvoorbeeld bestaan uit informeren van de huurders en het geven van aanwijzingen, zoals het niet boren in de muren, maar ook uit het volledig saneren van de woning. Neemt de verhuurder genoeg maatregelen, dan is de kans klein dat zij aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade die bij haar huurders kan optreden als gevolg van hechtgebonden asbest. Neemt de verhuurder geen of niet genoeg maatregelen, dan kan het zijn dat de verhuurder wel aansprakelijk is. De verhuurder is immers verplicht om te waarschuwen voor een gevaarlijke situatie en zonodig maatregelen te nemen.
Conclusie
Wanneer er wordt vastgesteld dat er in een woning asbest aanwezig is dan kan de verhuurder verplicht zijn maatregelen te nemen. De te nemen maatregelen zijn afhankelijk van het soort asbest en de toestand waarin het asbest zich bevindt. In sommige gevallen kan de verhuurder volstaan met het informeren van de huurder, in andere gevallen moeten de woningen worden gesaneerd. Is er in het gehuurde niet hechtgebonden asbest aanwezig, dan moet de verhuurder direct maatregelen nemen en het asbest verwijderen. Is er sprake van hechtgebonden asbest, dan mag die in de meeste gevallen gewoon blijven zitten en zou de verhuurder kunnen volstaan met het informeren van de huurders. Dit is slechts anders wanneer het niet hechtgebonden asbest beschadigd is geraakt. Dan moet het wel worden verwijderd.
Wordt een huurder ziek als gevolg van asbest in de woning dan is een verhuurder in principe voor de (gezondheids)schade van de huurder niet aansprakelijk, tenzij de verhuurder kan worden verweten dat hij, nadat hij van de specifieke situatie op de hoogte was, niet genoeg maatregelen heeft genomen om de schade te beperken of voorkomen. De rechtspraak op dit gebied is echter nog zeer beperkt en de toekomst zal dan ook moeten uitwijzen of en in hoeverre een verhuurder aansprakelijk kan zijn voor schade die een huurder oploopt als gevolg van de blootstelling aan asbest in een huurwoning.
Janneke Vervest
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.