Nieuwe huurrecht wetgeving (deel 2 van 3)

Deel 2: Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

Net als de Wet tijdelijke huurkorting leidt deze wet tot een wijziging van andere wettelijke regelingen, waaronder het Burgerlijk Wetboek. De wet treedt in werking met ingang van een nog nader bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip voor een periode van drie jaar. De wijzigingen die ik hieronder zal bespreken gelden ook voor huurovereenkomsten die reeds bestaan ten tijde van inwerkingtreding van de wet. De wet heeft dus directe werking.

Geliberaliseerde huurovereenkomsten (vrije sector)

Geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn huurovereenkomsten die betrekking hebben op zelfstandige huurwoningen waarvan de aanvangshuurprijs (de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract) hoger was dan de huurprijsliberalisatiesgrens die op de ingangsdatum van het huurcontract gold. In 2021 bedraagt de huurprijs liberalisatiegrens € 752,33 per maand.

Maximering van het huurverhogingspercentage

Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten staat het de verhuurder en huurder vrij afspraken te maken over de (hoogte van de) jaarlijkse huurverhoging; via een beding in de huurovereenkomst of door het aanbieden van een nieuwe overeenkomst met een verhoogde huurprijs. Dit leidt ertoe dat huurders in de vrije sector over een periode van slechts enkele jaren soms te maken krijgen met een verhoging van honderden euro’s. In de komende drie jaar is dat niet mogelijk. Deze wet maximeert de jaarlijks toegestane huurverhoging drie jaar lang op inflatie plus 1 procentpunt. Een huurverhogingsbeding met een hoger percentage is nietig voor zover het tot dit hogere percentage leidt. De huurprijs geldt dan als verhoogd met het maximale toegestane huurverhogingspercentage. Nieuw is ook dat de huurder van een vrije sector huurwoning toegang krijgt tot de huurcommissie. Voorheen was die toegang er alleen voor huurders van sociale huurwoningen. De huurder kan dus binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs overeenkomstig een contractueel huurverhogingsbeding, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over die verhoging. Dit breidt het werkterrein van de huurcommissie nog verder uit. Eerder werd de rol van de Huurcommissie al uitgebreid met geschillen over de Overlegwet en klachten over de verhuurder, maar nu dus ook met geschillen over de hoogte van de huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen. Het is te bezien of de Huurcommissie deze werkdruk aan kan, aangezien zij nu al met grote achterstanden kampt.

Huurverhoging na woningverbetering

Een huurverhoging na woningverbetering is in die drie jaar overigens wel toegestaan. De huurprijs mag dan worden verhoogd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen. Als de verhuurder en huurder geen overeenstemming kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen. De huurcommissie zal dan waarschijnlijk toetsen aan haar Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering.

Opzegverbod geliberaliseerde huurovereenkomsten

Daarnaast mogen geliberaliseerde huurovereenkomsten niet langer door de verhuurder worden opgezegd op de grond dat een huurder een redelijk aanbod tot wijziging van de huurprijs, weigert. Een huuropzegging wegens een weigering van een redelijk aanbod tot wijziging van de servicekosten mag op zich nog wel, maar is wellicht een wat zwaar middel. Voorheen mocht een verhuurder een geliberaliseerde huurovereenkomst opzeggen als een huurder niet instemde met een redelijk aanbod, ook als dat aanbod zag op een (marktconforme) wijziging van de huurprijs. Bij gereguleerde huurovereenkomsten is een huuropzegging wegens het niet instemmen met een voorgestelde wijziging van de huurprijs en/of servicekosten niet mogelijk.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met mij, Tanja de Nijs.
Dan resteert nog deel 3 van mijn weblog over wijzigingen in het huurrecht. Houd onze website in de gaten.