In vervolg op deel 1 en deel 2 van mijn weblog over wijzigingen in het huurrecht ga ik in dit laatste deel in op de inhoud en inwerkingtreding van de Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet.
Nieuwe huurrecht wetgeving (deel 3 van 3)
Deel 3: Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet
Deze wet leidt tot een viertal wijzigingen op het gebied van de DAEB-inkomensgrens, de jaarlijkse (inkomensafhankelijke) huurverhoging en het huurverlagingsvoorstel van de huurder. De wet leidt tot een wijziging van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet. De wet treedt in werking met ingang van een nog nader bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. De aard van de regeling voor een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging (een eventueel verhogingsvoorstel moet vóór 1 mei zijn verstuurd door de verhuurder en dat kan krapjes worden) maar bovenal het feit dat voor 2021 de huren zijn bevroren, maakt dat onderstaande wijzigingen niet eerder dan in 2022 zullen gaan gelden.
Differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar huishoudgrootte
Woningcorporaties moeten sinds 2011 jaarlijks minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de vastgestelde DAEB-inkomensgrens en aan bepaalde zorgbehoevenden met een inkomen boven die inkomensgrens. Die laatste groep telt mee voor de 90%. Maximaal 10% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen zijn in beginsel vrij toewijsbaar aan huishoudens met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens.
De herziene Woningwet creëerde tijdelijk, voor de periode van 2016 tot 2021, extra ruimte om binnen die 90% maximaal 10% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen toe te kunnen wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen EUR 39.055 (prijspeil 2020) en € 43.5748 (prijspeil 2020). Deze tijdelijke toewijzingsruimte zou van rechtswege per 1 januari 2021 komen te vervallen, maar is verlengd. In 2021 geldt de 80-10-10-regeling dus nog met als lage inkomensgrens EUR 40.024 en als hoge inkomensgrens EUR 44.655 euro.
Uit de evaluatie van de herziene Woningwet kwam naar voren dat verhuurders weinig gebruik maken van zowel deze tijdelijke extra toewijzingsruimte van 10% als de structurele vrije toewijzingsruimte van 10%. Daarnaast is gebleken dat gezinnen met een laag middeninkomen soms tussen wal en schip vallen: zij verdienen te weinig voor een geliberaliseerde huurwoning of koopwoning en te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Een deel van de meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen blijkt verder meer moeite te hebben om een huur boven de liberalisatiegrens te betalen dan eenpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar inkomen. Deze wet beoogt verschillende DAEB-inkomensgrenzen vast te stellen om daarmee recht te doen aan die verschillen. Daarnaast maakt de wet meer lokaal maatwerk mogelijk bij woningtoewijzing als daar behoefte aan is.
Concreet leidt dit er toe dat de DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens per 1 januari 2022 wordt verhoogd naar EUR 44.196,-- (prijspeil 2021). Gezinnen met een middeninkomen krijgen hierdoor een betere toegang hebben tot het gereguleerde huursegment. De DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens blijft ongewijzigd: EUR 40.024,-- (prijspeil 2021). Daarnaast wordt de huidige vrije toewijzingsruimte van 10% naar maximaal 15% verhoogd, mits gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties hiervoor lokaal beleid maken. Jaarlijks moet dus minimaal 85% van de vrijkomende woningen in het DAEB-segment lokaal nog gewoon worden toegewezen aan huishoudens met een laag (midden)inkomen (eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot EUR 40.024,-- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot EUR 44.196,--). Indien de lokale situatie of wensen géén aanleiding geven tot het maken van lokaal beleid hebben corporaties jaarlijks 7,5% vrije toewijzingsruimte.
Wijziging systematiek inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging
Tot op heden mochten verhuurders een maximale inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toepassen tussen minimaal inflatie + 2,5% en maximaal inflatie + 4,0% afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Met deze wet is er niet langer sprake van één inkomensgrens waarboven een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging is toegelaten, maar van verschillende inkomenscategorieën, waarvan de inkomensgrenzen per type huishouden (een- of meerpersoonshuishoudens) verschillen.
Concreet leidt dit er toe dat verhuurders bij huishoudens met een hoog inkomen een maandelijkse huurverhoging van EUR 100,00 mogen toepassen en bij huishoudens met een hoger middeninkomen een maandelijkse huurverhoging van EUR 50,00 mogen toepassen. Hierbij blijft gelden dat de huur maximaal eenmaal per jaar mag worden verhoogd en dat de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel niet overschreden mag worden.
De uitzonderingen voor ouderenhuishoudens en grote huishoudens gelden niet langer. De uitzondering voor huishoudens waarvan een of meer leden behoren tot een aangewezen aandachtsgroep (de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft wel bestaan.
Huurverlaging na inkomensdaling
Huurders hadden al recht op huurverlaging als zij te maken hadden met een inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen. Zij konden dan een huurverlagingsvoorstel doen. De nieuwe huurprijs was dan gelijk aan de huurprijs tot welk niveau deze maximaal zou zijn verhoogd indien het huishoudinkomen de afgelopen twee jaar gelijk zou zijn geweest aan het inkomen ten tijde van het huurverlagingsvoorstel. Dit recht op huurverlaging blijft bestaan. Deze wet verruimt voornoemde periode van twee naar drie jaar.
Hogere huurverhoging voor woningen met een zeer lage huur
Deze wet maakt het voor zowel woningcorporaties als andere verhuurders mogelijk om de huurprijs voor zelfstandige woningen met een huurprijs onder EUR 300,-- per maand (onafhankelijk van het inkomensniveau van de huurders) te verhogen met een maximale huursprong van EUR 25,--, mits daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning niet wordt overschreden. Hiermee wordt beoogd om bij zeer lage huren sneller tot een meer reële balans tussen prijs en kwaliteit te komen.
Deze toegestane huursprong geldt als de jaarlijkse maximale huurverhoging. Zodra de huur het maandelijkse bedrag van EUR 300,00 heeft bereikt, gelden weer alleen de andere maximaal toegestane huurverhogingen, waaronder ook de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze huursprong valt binnen de berekening van de maximale huursomstijging voor woningcorporaties.
Hiermee ben ik aan het eind gekomen van mijn drieluik over nieuwe huurrecht wetgeving. Voor vragen kunt u contact met mij, Tanja de Nijs, opnemen. Ook geef ik binnenkort voor Kjenning een workshop over alle besproken gewijzigde regelgeving. Ik verwijs hiervoor naar de website van Kjenning.