Nul-op-de-meter woningen: risico’s en kansen

Wat is een NOM-woning?

De term nul-op-de-meter is enigszins misleidend. Een NOM-woning heeft een beperkte energievraag door toepassing van goede isolatie. De benodigde energie voor verwarming en huishoudelijk gebruik wordt opgewekt veelal door zonnepanelen die op de woning zijn geplaatst. De huurder heeft echter nog steeds een elektriciteitsaansluiting en krijgt elektriciteit uit het net aan zijn woning geleverd. Daarnaast levert de huurder via de zonnepanelen elektriciteit terug aan het net. De kans is klein dat aan het einde van het kalenderjaar de meter op nul staat. Veelal heeft een huurder juist meer of minder gebruikt dan in de woning is opgewekt. Dit hangt af van tal van omstandigheden, zoals het gedrag van de huurder, de weersomstandigheden en de hoeveelheid zonne-uren in een jaar. Heeft de huurder meer verbruikt dan moet hij bijbetalen. Heeft de huurder minder gebruikt dan is opgewekt, dan krijgt hij daarvoor van de elektriciteitsleverancier een kleine vergoeding. Het verrekenen van verbruikte en opgewekte energie wordt “salderen” genoemd. Wat is de energieprestatievergoeding? De EPV is de vergoeding die een verhuurder aan de huurder in rekening mag brengen bij een NOM-woning. De verhuurder moet daarvoor aan de huurder wel de nodige garanties verstrekken. De hoogte van de EPV is door de Minister vastgesteld en varieert van € 1,40 per m² per maand voor goed geïsoleerde woningen tot € 1,00 m² per maand voor een minder goed geïsoleerde woning. Een huurder met een goed geïsoleerde woning van 80 m² betaalt dan een vergoeding van € 120,-- per maand. Wanneer de huurder niet meer energie verbruikt dan de woning opwekt, behoeft hij niet meer aan de energieleverancier te betalen dan de kosten van de aansluiting (vastrecht).

Welke garanties krijgt de huurder?

De verhuurder moet een aantal garanties bieden voor hij de EPV in rekening mag brengen. Deze komen in het kort op het volgende neer.

1. De hoeveelheid warmte die de woning nodig heeft (max. 50 Kwh per m² per jaar). Dit is de warmtevraag, die onder meer bepaald wordt door de isolatie in de woning;
2. De woning moet voldoende energie opwekken voor verwarming en warm tapwater. Bij het bepalen van de hoeveelheid benodigde energie wordt ervan uitgegaan dat de huurder de woning kan verwarmen tot maximaal 20 graden en dat hij een beperkte hoeveelheid warm water voor douchen en wassen gebruikt;
3. De woning produceert voldoende elektriciteit voor het dagelijks gebruik van de huurder. Deze hoeveelheid is gemaximeerd op 2.500 Kwh per jaar;
4. De verhuurder dient de huurder te informeren omtrent de energieprestaties van de woning.

Zie voor een verdere toelichting op deze informatieplicht het artikel “De informatieplicht van de verhuurder” verderop in deze special. 

Welke risico’s loopt de verhuurder? 

Wanneer een verhuurder garanties verstrekt, loopt hij uiteraard risico’s wanneer die garanties niet worden gerealiseerd. Dit heeft tot gevolg dat de EPV aan de huurder niet in rekening mag worden gebracht.

Met welke risico’s kan de verhuurder in de praktijk te maken krijgen?

•De huurder gebruikt meer energie dan de woning opwekt.
In dat geval zal de huurder bij moeten betalen aan zijn energieleverancier. Er zal dan al snel onvrede bestaan bij de huurder en mogelijk discussies omtrent de oorzaak van het hogere verbruik. Lag het aan de weersomstandigheden, aan het aantal zonne-uren in dat jaar, aan het feit dat de woning niet voldoende is geïsoleerd of heeft de huurder meer geventileerd dan was toegestaan. Het is goed denkbaar dat daarover ingewikkelde discussies met de huurder ontstaan.

• Technische risico’s.
  Een NOM-woning is voorzien van complexe technische installaties die zorgen voor de energieopwekking. Wanneer deze installaties niet goed functioneren, zal de woning door elektriciteit uit het net moeten worden verwarmd. Deze wijze van verwarming is uiteraard zeer kostbaar in vergelijking met bijvoorbeeld aardgas. Wie betaalt dan de kosten?
• De monitoring is onvoldoende.
  De verhuurder is verplicht de huurder de nodige gegevens te verstrekken met betrekking tot opgewekte energie en het energieverbruik in de woning. Zijn die gegevens niet beschikbaar of onjuist dan mag de EPV niet in rekening worden gebracht. Vorig jaar heeft de wereld kennis gemaakt met het begrip “sjoemel software”. Bij deze complexe installaties is het denkbaar dat de software niet betrouwbaar is. Ook dit is een risico van de verhuurder. Als de software of de bemetering niet deugt, kan geen EPV in rekening worden gebracht.
• Prijsdaling.
  De kosten van duurzame energie zijn niet afhankelijk van olie- of gasprijzen. Wanneer de olieprijs stijgt, is dat een groot voordeel. De huurder heeft geen last van de stijgende olieprijzen, want hij betaalt een vaste vergoeding. Indien de olieprijs daarentegen sterk daalt, hetgeen de laatste maanden het geval is, heeft de huurder een nadeel. De EPV zal immers niet dalen omdat deze door de Minister op een vast bedrag is vastgesteld. Dat bedrag is niet bepaald door de olieprijs. Het is goed denkbaar dat de huurder niet bereid is een NOM-woning te huren bij lage energieprijzen. De verhuurder zal dan de EPV moeten verlagen of kampen met leegstand van de woning.
• Onderhoudskosten.
  Aangezien het hier om zeer complexe installaties gaat, loopt de verhuurder risico’s met betrekking tot de onderhoudskosten. Om aan de EPV eisen te voldoen moeten de installaties immers goed functioneren. Is dat niet het geval dan maakt de verhuurder grote onderhoudskosten omdat hij daarvoor gespecialiseerde bedrijven zal moeten inschakelen.
• Saldering.
  Het grootste risico van een NOM-woning is de saldering. Deze fiscale maatregel biedt een huurder de mogelijkheid de teruggeleverde energie aan het net te verrekenen tegen dezelfde prijs als de energie die de huurder van het net heeft afgenomen. De Minister van Economische Zaken heeft echter al aangekondigd dat de salderingsregeling op niet al te lange termijn zal wijzigen. Naar verwachting zal dan voor de terug-geleverde energie een lagere prijs worden berekend dan voor de van het net afgenomen energie. Dit zal ertoe leiden dat, wanneer de installaties in de woning volgens de regeling van de EPV functioneren, de huurder toch zal moeten bijbetalen. Het zal duidelijk zijn dat de huurder over die rekening een discussie aangaat met de verhuurder. De huurder mocht er immers van uit gaan, zal hij stellen, dat hij in een NOM-woning alleen de EPV behoeft te betalen en verder niets. De omvang van dit financiële risico kan in potentie zeer groot zijn afhankelijk van de wijze waarop de saldering zal worden aangepast en het aantal NOM-woningen dat de verhuurder heeft gerealiseerd.

Hoe beperkt de verhuurder de risico’s?

De verhuurder zal moeten proberen de risico’s zo veel mogelijk neer te leggen bij de partij die de installaties ontwerpt en realiseert. Deze partij is immers de expert en zal de nodige garanties voor zijn product moeten bieden. Het is echter van groot belang deze garanties ten opzichte van de verhuurder goed te formuleren. De tot op heden in omloop zijnde contracten van de Stroomversnelling zijn in dit opzicht onvoldoende. In deze contracten wordt niet aangesloten bij de recente regeling van de EPV en worden verdere garanties niet voor de verhuurder maar voor de huurder geformuleerd. Daarnaast bevatten deze contracten de nodige onduidelijkheden die bij grotere risico’s steevast tot discussies met de aannemer zullen leiden. Het risico met betrekking tot wijzigingen in de salderingsregeling zal wellicht niet bij een marktpartij kunnen worden gelegd. Maar wie draagt dat dan wel?

Risico’s met betrekking tot het functioneren en onderhouden van de installaties kunnen verder worden beperkt door met een marktpartij een onderhoudscontract te sluiten. Ook zou in een aanbestedingsprocedure aan de aanbieders kunnen worden gevraagd niet alleen de kosten voor de realisatie maar ook het onderhoud aan te bieden en mee te wegen bij de gunning van de opdracht. Wat zou de markt aan de verhuurder kunnen bieden?

De EPV zou voor commerciële partijen de mogelijkheid kunnen bieden in de vorm van een energie B.V. investeringen te doen in het vastgoed van de verhuurder. Deze investeringen van de marktpartij kunnen vervolgens terugverdiend worden doordat de huurder de EPV niet betaalt aan de verhuurder maar aan de marktpartij. Op die manier kan de verhuurder NOM-woningen realiseren zonder dat daarvoor investeringen door de verhuurder moeten worden gedaan. Of en onder welke condities de markt daartoe bereid is, zal nader worden besproken tussen woningcorporaties en marktpartijen tijdens de masterclasses die door VBTM en Atriensis hierover worden georganiseerd.

Download het magazine "RIH editie energieprestatievergoeding"