Gemengde complexen, waar zowel huurders als eigenaars wonen, kunnen voor de nodige hoofdbrekens zorgen, met name wanneer de belangen van de huurders en eigenaars niet gelijk op gaan. Vooral de verhuurder zal deze kopzorgen hebben, omdat hij aan de ene kant verplichtingen heeft aan zijn huurders en aan de andere kant aan zijn mede-eigenaars in de VvE.
Huurders in de VvE; de neuzen dezelfde kant op?
In deze bijdrage zal ik twee vraagstukken nader belichten. Eerst zal ik in gaan op de vraag in hoeverre de huurder gebonden kan worden aan besluitvorming die in het kader van de VvE plaats vindt. Daarna zal ik bezien in hoeverre de VvE tot onderhoud gemaand kan worden.
De huurder gebonden aan de VvE?
De wet bepaalt dat niet enkel eigenaars maar ook andere gebruikers – zoals huurders – gebonden zijn aan de regels omtrent het gebruik, beheer en onderhoud die in het splitsingsreglement in de splitsingsakte zijn opgenomen. Voor huurders ligt dit echter genuanceerder dan voor andere gebruikers (zoals gebruik op basis van een antikraak-overeenkomst). Deze binding geldt namelijk niet voor zittende huurders op het moment dat een complex gesplitst wordt in appartementsrechten, iets wat bijvoorbeeld speelt als voorheen exclusief voor verhuur bestemde complexen uitgepond worden. Ook zijn huurders slechts van rechtswege gebonden aan het splitsingsreglement dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gold en niet aan toekomstige wijzingen, tenzij de huurders daarmee instemmen.
Het splitsingsreglement, dat in de splitsingsakte opgenomen is, moet niet verward worden met het huishoudelijk reglement, dat door de vergadering van eigenaars vastgesteld kan worden. Huurders zijn aan een huishoudelijk reglement niet van rechtswege gebonden1. Ook aan besluiten van de vergadering zijn de huurders niet van rechtswege gebonden. Zo bezien is de binding van huurders aan de VvE dus beperkt. Enkel aan het actuele splitsingsreglement ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst zijn zij op basis van de wet gebonden. Maar betekent dat dat huurders verder lak aan de VvE kunnen hebben? Nee, dat is zeker niet zo.
Allereerst bepaalt de wet dat alle eigenaars – dus niet alleen de verhuurder – na wijziging van de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement aan de huurder kunnen vragen of deze daarmee instemt. Indien de huurder dit weigert kan iedere eigenaar aan de kantonrechter verzoeken dat deze aanpassingen alsnog voor de huurder gelden.
Daarnaast is het natuurlijk zo dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst ook met de huurder overeen kan komen dat deze zich zal conformeren aan het huishoudelijk reglement, en zelfs aan toekomstige wijzigingen daarvan en andere besluiten. Sterker nog, het model splitsingsreglement 2006 stelt dit zelfs als voorwaarde voor het mogen verhuren van een appartement. Op de verhuurder rust de verplichting om een huurder voorafgaand een verklaring te laten ondertekenen dat hij instemt met alle regels van de VvE, de bepalingen van het splitsingsreglement en het eventuele huishoudelijk reglement alsmede eventuele regels die de VvE in de toekomst nog opstelt aangaande het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben. Als de huurder dit niet tekent, dan betekent dit dat de verhuurder in gebreke is gebleven ten opzichte van de VvE.
De gevolgen kunnen, zeker voor de huurder, zeer verstrekkend zijn, omdat de uiterste consequentie is dat de VvE de toegang tot het privégedeelte aan de gebruiker kan ontzeggen. Dat komt er op neer dat de huurder ontruimd wordt op vordering van de VvE (dus niet op vordering van de verhuurder). Zo’n vaart loopt het in de praktijk niet; het niet ondertekenen van de verklaring, zonder bijkomende omstandigheden (zoals overlast door een huurder) zal niet snel tot een toewijzing van de ontruiming leiden. Dit volgt ook uit een uitspraak van de Voorzieningenrechter te Amsterdam waarin de VvE een procedure tot (onder meer) ontruiming startte2. In die zaak had een appartementseigenaar zijn appartement verhuurd aan productiemaatschappij Talpa, die aldaar deelnemers aan een reality-show huisvestte. Het enkele ontbreken van een verklaring dat de huurder/gebruikers zich aan alle regels van de VvE zouden houden was onvoldoende voor ontruiming.
Toch lijkt het voor verhuurders, ter voorkoming van de hierboven beschreven calamiteiten, wijs om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder zich verbindt aan zowel het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement en toekomstige wijzigingen daarvan waartoe de vergadering besluit.
De VvE gedwongen tot onderhoud?
Hiervoor ging ik in op hoe je de huurder in het gareel van de VvE krijgt, maar het komt natuurlijk net zo goed voor dat een eigenaar-verhuurder, in een belangenconflict tussen zijn huurders en de overige eigenaars, de zijde van zijn huurders kiest (of móet kiezen).
Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als huurder aanspraak maken op onderhoud aan de door hem gehuurde woning, waartoe de verhuurder niet zonder medewerking van de overige eigenaars kan overgaan. Een conflict ligt met name op de loer als het gaat om de gemeenschappelijke zaken en gedeelten binnen de VvE. De splitsingsakte bepaalt wat gemeenschappelijk is, maar daartoe zal (vrijwel) steeds behoren de bouwkundige basisstructuur van het gebouw: fundering, skelet, gevel, dak en dergelijke. Voor onderhoud en beheer daarvan zijn de gezamenlijke eigenaars in de VvE verantwoordelijk, eigenaars mogen hier niet op eigen houtje werkzaamheden aan verrichten.
Stel nou dat huurders klagen over voortschrijdende houtrot in hun kozijnen en zij de verhuurder aanspreken op herstel van dat gebrek. Dan is deze daartoe weliswaar wettelijk verplicht, maar toch kan hij niet tot het herstel over gaan zonder de medewerking van de andere eigenaars. Als deze geen medewerking verlenen – bijvoorbeeld omdat werkzaamheden het aangezicht aantasten, of simpelweg omdat zij de werkzaamheden te duur vinden – zit de verhuurder in een lastige spagaat. De enige mogelijkheid die de verhuurder dan heeft is het indienen van een verzoekschrift bij de kantonrechter om aldaar een vervangende machtiging voor de ontbrekende instemming te vragen.
Hierbij kan zich een aanvullend probleem voordoen. Wat nu als het noodzakelijke onderhoud aan de gemeenschappelijke zaken meer kost dan de VvE in kas heeft? In de meeste gevallen zullen alle eigenaars naar hun breukdeel moeten bijdragen aan dat tekort. Het zal echter ook wel voorkomen dat een particuliere eigenaar daarvoor de middelen niet heeft. Kan een verhuurder – die het onderhoud toch wil (of moet) uitvoeren – dit dan aan die eigenaar of aan de VvE voorschieten? Voor woningcorporaties is dat op grond van de herziene Woningwet niet mogelijk. Woningcorporaties mogen namelijk slechts op limitatief omschreven gronden financiële middelen ter beschikking stellen, en het voorschieten van VvE-bijdragen aan particuliere eigenaars hoort daar niet bij, ook al is het uiteindelijke doel daarvan het noodzakelijke onderhoud van de eigen woningvoorraad. Een makkelijke oplossing hiervoor is er niet; de kantonrechter kan in ieder geval, in het kader van een verzoek om een vervangende machtiging, de bijdrageplicht voor alle eigenaars vaststellen.
Een verhuurder die aan de belangen van zijn huurder tegemoet wil (of moet) komen heeft dus middelen om de VvE daartoe tot medewerking te dwingen, maar dat zal bij een weigerachtige VvE via een procedure bij de kantonrechter lopen.
Conclusie
Zoals in de inleiding al opgemerkt kunnen gemengde complexen met huurders en eigenaars, om het maar zo te zeggen, voor complexe juridische problemen zorgen. Hiervoor zijn slechts twee onderwerpen aangestipt, maar de boodschap die ik met deze bijdrage wil meegeven is dat verhuurders zich er van bewust moeten zijn dat zij twee – soms tegengestelde – belangen dienen. Als verhuurder van hun huurders, en als (groot)eigenaar binnen de VvE hebben verhuurders twee petten op die soms lastig te verenigen zijn. Tijdig inwinnen van juridisch advies kan voorkomen dat potentiële problemen uit de hand lopen.
Advocaat te Woerden
1 Hoge Raad 10 februari 2010, LJN BU8174
2 Rechtbank Amsterdam 6 februari 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BV6338