Mogelijke geschillen tussen huurder en verhuurder

De EPV-regeling draait uiteindelijk om garanties waar de huurder de verhuurder aan kan houden. Dit vergt zorgvuldige afspraken met zowel de aannemer als de huurder – daarover leest u elders in deze special. Maar wat als de huurder klaagt dat de gegarandeerde waarden qua minimale productie van duurzaam opgewekte energie en/of de maximale netto warmtevraag niet gehaald worden?

vbr-rinh4.jpg

Het antwoord op die vraag is zo makkelijk nog niet, en hangt af van de oorzaak voor het feit dat de waarden niet gehaald worden. Ik zal hieronder ingaan op drie mogelijkheden:

  • de waarden worden niet gehaald door het gedrag van de huurder zelf;
  • de waarden worden niet gehaald door een in de installaties c.q. voorzieningen;
  • de waarden worden niet gehaald doordat de installaties, ook na eventuele optimalisatie, de gegarandeerde waarden simpelweg niet kúnnen halen.

Huurcommissie bevoegd

Voor ik op deze drie situaties inga, zal ik eerst ingaan op de vraag waar de huurder, die meent dat de garanties niet nagekomen worden, terecht kan met zijn klachten. Het antwoord op die vraag is eenvoudiger: in het wetvoorstel is opgenomen dat de huurder de EPV kan laten toetsen door de huurcommissie. Deze procedure is overigens niet exclusief: de gewone rechter blijft ook bevoegd. Dat neemt niet weg dat in de praktijk vooral de huurcommissie een oordeel zal moeten geven over de door de verhuurder afgegeven garanties en deze moet beoordelen aan de hand van het Besluit energieprestatievergoeding huur en de bijlagen daarbij.

Geschillen

Geschillen naar aanleiding van de energieprestatievergoeding kunnen meerdere oorzaken hebben, zoals hierboven aangegeven. Ik zal de drie situaties hieronder toelichten.

Huurdersgedrag

Huurders met een nul-op-de-meter woning (NOM-woning) hebben bepaalde verwachtingen bij een dergelijke woning die niet voor iedere huurder even reëel zullen zijn. De EPV is gebaseerd op een gemiddeld energieverbruik, en er zullen huurders zijn die, door hun gezinssamenstelling of persoonlijke voorkeuren, meer zullen verbruiken. Dat heeft tot gevolg dat zij naast de EPV extra energie moeten afnemen, wat een financiële tegenvaller is voor de huurder. Een huurder krijgt dan wellicht ten onrechte het idee dat de installaties en voorzieningen niet deugdelijk zijn en zal dit mogelijk voorleggen aan de huurcommissie. Voorspellen is lastig, maar het lijkt aannemelijk dat de huurcommissie in zo’n geval zal vaststellen dat de EPV voldoet aan de regels van het Besluit.

Gebrek in de installatie

Het is mogelijk dat er sprake is van technische gebreken aan de installaties. In dat geval, zo volgt uit de toelichting op het Besluit energieprestatievergoeding huur (het Besluit), heeft dit geen directe gevolgen voor de EPV, maar dient dit te worden opgelost met gebruikmaking van de algemene regels van het huurrecht. Dat wil zeggen dat de verhuurder het gebrek op grond van art. 7:206 BW moet verhelpen, en dat de huurder, zolang de verhuurder dit nalaat, mogelijk aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW. De huurcommissie kan derhalve een huurprijsverlaging, in verhouding tot de ernst van het gebrek, vaststellen totdat de verhuurder dit gebrek verholpen heeft.

Installaties zijn niet geschikt

Deze situatie verschilt in zoverre van de vorige situatie, dat de ondermaatse prestaties van de installaties en voorzieningen niet te herstellen zijn. Zij kunnen ook na optimalisatie niet de vereiste waarden halen. Als de huurcommissie na onderzoek oordeelt dat de woning niet voldoet aan de eisen voor de overeengekomen EPV zal eerst moeten worden beoordeeld of de EPV op een lager bedrag per vierkante meter kan worden vastgesteld, volgens de tabellen in bijlage I van het Besluit. Indien dat niet mogelijk is, kan er geen EPV in rekening gebracht worden.

Dat levert de moeilijke vraag op: wat dan? Volgens de toelichting op het Besluit dient in dergelijke gevallen de aan de huurder geleverde energie te worden beoordeeld en afgerekend aan de hand van de gebruikelijke regels voor servicekosten en nutsvoorzieningen. Aangezien de energielevering bemeterd wordt, is er ineens sprake van een nutsvoorziening met individuele meter. De verhuurder doet er dan ook verstandig aan om hiervoor een voorziening in de huurovereenkomst op te nemen. Daarnaast is het de vraag wat het wegvallen van de EPV betekent voor de woningwaardering. Woningen waarbij een EPV in rekening gebracht wordt, krijgen immers minder punten in de woningwaardering ter voorkoming van dubbele kosten. Het niet langer in rekening mogen brengen van de EPV zal niet tot gevolg hebben dat bij de zittende huurder het puntenaantal van de woning weer mag worden verhoogd.

Verleggen van de schade

De EPV houdt garanties van de verhuurder aan de huurder in. De huurder zal bij problemen met zijn NOM-woning dus steeds de verhuurder aanspreken. Het is afhankelijk van de afspraken die de verhuurder met zijn aannemer gemaakt heeft of hij op zijn beurt de aannemer weer kan aanspreken. Daarover leest u meer in een andere bijdrage in deze special.

Download het magazine "RIH editie energieprestatievergoeding"

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten